Сдача в поднаем жилья, предоставленного по договору социального найма

Особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма установлены ст. 76 ЖК РФ. Наниматель имеет право сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.

 

Согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.

Условия сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Пункт 1 ст. 76 ЖК РФ определил условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:

  • согласие наймодателя;
  • согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.

Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.

 

Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.

 

Так, после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.

 

Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.

 

Сдача в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире

 

Пункт 2 ст. 76 ЖК РФ устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире.

 

Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:

  • согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
  • согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.

Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.

 

В каких случаях запрещена сдача в поднаем жилого помещения

 

В пункте 4 ст. 76 ЖК РФ законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном приказом Минздрава РФ от 29.11.2012 N 987н.

 

Кроме того, запрет на сдачу жилого помещения в поднаем  может быть также в других предусмотренных федеральными законами случаях (п. 4 ст. 76 ЖК РФ).

Как оформляется сдача в поднаем жилья, предоставленного по договору социального найма

Сдача в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.

 

Пункт 1 ст. 77 ЖК РФ установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.

 

Договор поднайма должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.

 

Так же, как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

 

Срок договора поднайма, согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ, определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.

 

В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на 1 год (п. 3 ст. 77 ЖК РФ).

 

Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 ст. 77 ЖК РФ пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами Жилищного кодекса РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.

Плата за поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма

Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК РФ). Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

 

Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения. Важно отметить, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.

Основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

 

В п. 1 ст. 79 ЖК РФ законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора – это истечение срока, предусмотренного в нем.

 

Вторым основанием для прекращения договора поднайма законодатель установил прекращение договора социального найма, по которому предоставлено жилое помещение, сданное в поднаем (основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 ЖК РФ).

 

Расторжение договора поднайма жилого помещения

 

В п. 3 ст. 79 ЖК РФ перечислены основания для расторжения договора поднайма жилого помещения. Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора.

 

Так, договор поднайма может быть расторгнут:

  1. По соглашению сторон;
  2. При невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем.

 

В законодательстве не установлено конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.

 

Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.

 

В п. 4 ст. 79 ЖК РФ установлен особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:

  • использование жилого помещения не по назначению;
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
  • бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

 

В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.

 

Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.

 

Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.

 

Пункт 5 ст. 79 ЖК РФ установил норму, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

 

Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то инициатор расторжения такого договора обязан уведомить другую сторону о предстоящем расторжении не позднее чем за 3 месяца. Уведомление рекомендуется оформлять письменно.