Общие положения о договоре аренды

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

 

Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

 

Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект аренды.

Виды договора аренды

Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в Гражданском кодексе РФ, но и в других нормативных актах (например, в Земельном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ). Типизация специальных видов аренды осуществляется законодательно. В терминах ст. 625 ГК  РФ это «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества». Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям. Так, выделение аренды зданий, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, проката – спецификой предмета и субъектного состава, лизинга – спецификой содержания.

 

Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. Здесь закон не устанавливает какие-то особые договорные типы, но предусматривает определенные особенности правового регулирования договоров аренды любого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимость заключения таких договоров на торгах и изъятия из данного правила.

 

В-третьих, из легального определения вытекает деление по объему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. Ко второму виду относится, например, договор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью.

 

В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа. По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа. Договор с правом выкупа имеет ряд особенностей, в частности он должен заключаться в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества.

Источники правового регулирования договора аренды

Во-первых, Гражданский кодекс РФ содержит общие положения о договоре аренды и специальные нормы об определенных типах договоров аренды.

 

Во-вторых, к договору аренды применимы общие положения ГК РФ о договорах и об обязательствах, а также все положения общего характера (о сделках, об исковой давности и пр.), если иное не установлено специальными нормами.

 

В-третьих, специальные нормы об определенных видах договоров устанавливаются в отдельных федеральных законах. При этом если ГК РФ предполагает возможность установления особых правил об аренде иным законом (например, ЗК РФ), то приоритет должны иметь правила этого закона как специальные нормы. Если ГК РФ не предусматривает такой возможности, то приоритет должны иметь правила Гражданского кодекса (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ).

 

В-четвертых, регулирование отдельных арендных отношений осуществляется подзаконными актами различного уровня.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются:

  1. Арендодатель (наймодатель) – это сторона договора аренды, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору.
  2. Арендатор (наниматель) – это сторона договора аренды, которая в результате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество.

Условия договора аренды

1. Предмет договора аренды

 

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете, то есть описание имущества, передаваемого в аренду.

 

В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Однако, даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным. Все остальные условия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и пр.), являются восполнимыми.

 

Предметом договора аренды могут быть:

  • индивидуально-определенные непотребляемые вещи;
  • имущественные комплексы, в частности предприятие (в силу прямого указания закона), единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК). Однако следует учитывать, что общего определения имущественного комплекса не существует. Многие имущественные комплексы по разным причинам не могут быть предметом аренды, например наследство. 

2. Срок договора аренды

 

Стороны могут согласовать любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключенным на предельный срок. При этом законом могут устанавливаться предельные сроки для особых видов аренды. Например, для договора проката – 1 год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Есть случаи, когда законодатель устанавливает не только максимальный, но и минимальный срок. Например, срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

 

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора. Нередко стороны прямо указывают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок.

 

Другое дело, если стороны не смогли договориться о сроке. Например, одна сторона изъявила желание заключить договор на год, а другая – на неопределенный срок. В этом случае договор не считается заключенным.

 

Если истекает предельный срок аренды, установленный законом, то договор в любом случае прекращается.

 

3. Арендная плата

 

Допускается как денежная, так и неденежная форма арендной платы (предоставление услуг арендатором, предоставление определенной части плодов от использования арендованной вещи и пр.), а также сочетание данных форм.

Форма договора аренды

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые заключаются на срок более 1 года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

 

Несоблюдение письменной формы аренды в указанных случаях по общему правилу недействительности договора не влечет, применяются общие последствия несоблюдения письменной формы сделки.

Права и обязанности сторон по договору аренды

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответствующее право требования арендатора.

 

Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Соответствующие правила диспозитивны. Договором аренды могут быть как предусмотрены дополнительные требования к арендованному имуществу (например, предоставление не только принадлежностей, но и запасных частей), так и оговорены недостатки, обременения, согласовано отсутствие принадлежностей.

 

2. Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя.

 

В этой обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.

 

3. Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя.

 

В зависимости от формы арендной платы, установленной договором, надлежащим исполнением данной обязанности могут быть действия по передаче денег, по оказанию услуг, выполнению работ и пр. Наиболее распространенной формой арендной платы является денежная. Из этого следует исходить и при установлении содержания обязанности арендатора в случае, если договор аренды не содержит условия об арендной плате.

 

Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Однако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арендатора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься.

 

4. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

 

Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей.

 

5. Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

 

Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании любым разумным и добросовестным арендатором по назначению в соответствии с условиями договора.

 

6. Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользоваться) имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следующими чертами:

  • они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осуществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения;
  • они реализуются не посредством действий арендодателя (обязанного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица);
  • они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъявлять виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК РФ), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем;
  • они в ряде случаев могут следовать за вещью, например сохраняться при смене собственника вещи. 

Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Договор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возможность доступа к нему.

 

Правомочие пользования объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предоставляет, он не может считаться арендой.

 

Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствующее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре.

 

Правомочие распоряжения объектом аренды у арендатора может быть в очень ограниченных пределах. Арендатор наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды. В частности арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу.

 

Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое его имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (субарендатору) за плату.

 

Данный договор необходимо рассматривать как разновидность аренды, к нему применимы все правила об аренде соответствующего вида имущества. В частности, это строго возмездный договор. Вместе с тем он носит производный характер от основного договора аренды. Само его существование зависит от основного договора.

 

Срок субаренды не может превышать срок аренды. Недействительность или прекращение аренды влечет по общему правилу недействительность или прекращение субаренды. Вместе с тем в случае досрочного прекращения аренды субарендатор приобретает особое право по отношению к арендодателю на заключение с ним договора аренды на соответствующее имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

 

Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.

 

7. Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы.

 

Отделимые улучшения – это вещи, имеющие вспомогательное назначение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему. Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат той стороне, которая их произвела. Можно договориться и об ином.

 

Неотделимыми улучшения – это такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему вреда. Собственником «улучшенного» объекта аренды продолжает быть арендодатель. Арендатор приобретает относительное право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, но только в случае, если улучшения производились с согласия арендодателя. Данное правило диспозитивно.

 

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило сформулировано как императивное, однако законодатель допускает установление в качестве формы арендной платы доли в полученных плодах, продукции и доходах. В этом случае арендодатель вправе требовать передачи ему части плодов, продукции и доходов.

 

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

 

Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок.

 

Суть преимущественного права состоит в том, что арендодатель, если решит сдавать имущество в аренду на новый срок, должен оказать предпочтение арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности.

 

Данная обязанность возникает при соблюдении следующих условий:

  • арендатор в разумный срок до окончания договора (или в срок, указанный в договоре) уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок;
  • арендатор выражает согласие заключить договор на тех условиях, на которых договор готов заключить арендодатель;
  • не прошел год с момента истечения срока договора аренды.

Последствия нарушения условий договора аренды

Общие последствия нарушения обязательств, применимые к аренде

  1. Возможность потребовать исполнения обязанности в натуре, отобрания вещи у должника. В частности, предусмотрена в качестве последствия нарушения обязанности по передаче объекта аренды арендатору, обязанности по предоставлению принадлежностей и документов, обязанности по возврату арендованного имущества.
  2. Возможность потребовать возмещения убытков предусматривается либо предполагается практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с иными последствиями. 

Особые последствия нарушения условий договора аренды

  1. Наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков. Эти расходы можно удержать из арендной платы с предварительным уведомлением арендодателя, что представляет собой разновидность зачета (ст. 410 ГК РФ), либо досрочного расторжения договора. Независимо от избранного арендатором способа защиты у арендодателя сохраняется право без промедления произвести замену имущества другим, находящимся в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки.
  2. Наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.
  3. Существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за 2 срока подряд.
  4. Неисполнение обязанности возвратить арендованное имущество дает арендодателю право потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, даже если размер платы будет превышать размер убытков, а также право требовать возмещения убытков, не покрытых арендной платой. Договорная неустойка за неисполнение данной обязанности по умолчанию считается штрафной, а не зачетной, как по общему правилу ст. 394 ГК РФ (например, если среднерыночная стоимость такой аренды гораздо ниже по сравнению со ставкой арендной платы, по которой заключался договор).
  5. Последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем. Арендатор в этом случае вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Особенности изменения договора аренды

  • Законодатель устанавливает общее диспозитивное ограничение на изменение размера арендной платы – не чаще 1 раза в год. При этом если договором установлена возможность одностороннего изменения арендной платы и арендодатель злоупотребляет такой возможностью, то арендная плата взыскивается за соответствующий период в сумме, не превышающей средние рыночные ставки.
  • Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, за которое арендатор не отвечает. Причем это может быть и случайное ухудшение имущества. Данное право императивно, иное может быть предусмотрено только законом.
  • Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ). Соответственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
  • Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным – заключенным на неопределенный срок.

Особенности прекращения договора аренды

Основания расторжения договора аренды в судебном порядке

 

Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Законодатель в ряде случаев прямо указывает, какие нарушения дают право потребовать расторжения договора, т.е. какие нарушения всегда предполагаются существенными. Однако это не означает, что иные нарушения договора аренды не могут служить основанием для иска о расторжении договора, если они являются существенными.

 

Законодатель прямо указывает на следующие основания для расторжения договора в судебном порядке:

  • арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;
  • арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;
  • арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;
  • арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт;
  • объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;
  • арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора (нарушения должны быть существенными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);
  • арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;
  • арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность возложена на арендатора.

Законодатель установил, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Соответствующей оговорки для арендатора не предусмотрено.

 

Вместе с тем исполнение арендатором обязанности после получения предупреждения не исключает возможности расторжения договора. Следует также иметь в виду, что направление предупреждения не освобождает от обязанности до обращения в суд предложить расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Основания для одностороннего отказа от договора аренды

 

Закон устанавливает возможность немотивированного одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, для любой стороны. Для этого лишь нужно предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные сроки для уведомления, как увеличенные, так и сокращенные. При этом полностью исключить договором возможность одностороннего отказа от такой аренды нельзя.