Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

 

Правовое регулирование аренды недвижимого имущества главным образом осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 650–655).

 

Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

 

1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.

 

2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

 

Данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

 

3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

 

4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

 

5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

Общие особенности аренды недвижимости

1. При наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

 

2. По общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

 

Не подлежат государственной регистрации:

  • Аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. 633, 643 ГК РФ). Вместе с тем имеется, например, указание, что наряду с вещными правами на судно подлежат регистрации и обременения (ч. 4 ст. 16 КВВТ РФ, п. 2 ст. 33 КТМ РФ).
  • Договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее 1 года или на неопределенный срок. Практикой срок аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. 

3. Размер арендной платы является существенным условием.

 

4. Односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за 3 месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

Особенности аренды зданий, сооружений, помещений и единых недвижимых комплексов

1. Установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

 

2. Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере, если объект фактически передан арендатору.

 

3. Поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например, безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

 

4. Существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Особенности аренды предприятий

Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

 

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

 

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

  • обязательность уведомления о переводе долгов;
  • право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен - в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен - в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);
  • при неисполнении обязанности по уведомлению - солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2. Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

 

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

 

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Особенности аренды земельных участков

Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме не могут быть приведены. Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его. Особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и пр.

 

Также следует отметить наличие особенностей так называемой строительной аренды – аренды земельных участков с целью возведения на них объектов капитального строительства. На содержание прав и обязанностей сторон такого договора большое влияние оказывает наличие градостроительного законодательства, особого порядка строительства, то, что арендодатель чаще всего является еще и стороной публичных отношений, связанных со строительством.