Как узаконить перепланировку квартиры

Самовольная перепланировка жилого помещения – это перепланировка, проведенная без согласования с соответствующим уполномоченным органом или с нарушением проекта перепланировки жилого помещения (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). 

 

Незаконная перепланировка может повлечь ответственность от административного штрафа (ст. 7.21 КоАП РФ) вплоть до утраты права собственности на жилое помещение или расторжения договора социального найма (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

 

Подробнее: Последствия самовольной перепланировки квартиры

 

Узаконить самовольную перепланировку можно в 1) административном и 2) судебном порядке. Судебный порядок применяется в том случае, если административный порядок узаконивания перепланировки не даст результата (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). 

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

1. Обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки

 

Необходимо обратится в орган, осуществляющий согласование перепланировки. Там помогут определить, к какому виду относится проведенная перепланировка и нужно ли ее согласовывать, какие документы необходимо собрать для узаконивания перепланировки, если это потребуется.

 

Для получения консультации, понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 1 января 2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, то необходимо отметить на них произведенные изменения.

 

Если документов нет, то их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают так называемые красные линии – отметку о самовольной перепланировке.

2. Заказ проекта или самостоятельный эскиз перепланировки квартиры

 

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО).

 

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурном управлении и госпожарнадзоре).

 

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

3. Подготовка документов и предоставление их в уполномоченный орган

 

Для узаконивания самовольной перепланировки жилого помещения понадобятся следующие документы: 

  1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру – подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
  3. Согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
  4. Документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
  5. Проект или эскиз перепланировки;
  6. Договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
  7. Заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурного управления и госпожарнадзора);
  8. Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. 

Документы, указанные в п. 2, 4 и 7, можно не представлять или представить по собственной инициативе. Если они не будут представлены, то орган, осуществляющий согласование самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия.

 

О принятии заявления и прилагаемых документов принявшим их органом должна быть выдана расписка с перечнем прилагаемых документов и датой принятия.

4. Получение решения о согласовании перепланировки квартиры или об отказе в согласовании

 

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если документы поданы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

 

В течение 3 рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен направить это решение заявителю.

 

В случае принятия отрицательного решения органом, осуществляющим согласование перепланировки появляется право обращения в суд с административным иском.

5. Обращение в суд с иском о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки квартиры

 

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки квартиры подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

 

В исковом заявлении нужно указать:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике;
  • наименование и дату принятия оспариваемого решения;
  • сведения о правах и законных интересах истца, которые нарушаются оспариваемым решением;
  • нормативно-правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение.

К административному исковому заявлению надо приложить документы:

  • уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • решение об отказе в согласовании перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
  • документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);
  • проект или эскиз перепланировки жилого помещения;
  • договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
  • заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурного управления и госпожарнадзора);
  • иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
  • документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката, либо документы о высшем юридическом образовании, а также доверенность – для представителя, не являющегося адвокатом.

6. Участие в судебном заседании по административному иску

 

В суде необходимо будет доказать:

  • что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
  • незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
  • что для получения разрешения на перепланировку предпринимались все необходимые и возможные действия.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы.

 

Суд должен рассмотреть дело в течение 1 месяца.

7. Получение решения суда и обращение в Росреестр

 

После вынесения решения суда необходимо дождаться его вступления в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.

 

Для внесения изменений в технические характеристики помещения надо будет заказать у кадастрового инженера подготовку нового технического плана. После его изготовления необходимо обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

 

При необходимости после регистрации изменений можно получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении.