В каких случаях могут выселить из квартиры

Выселение из жилого помещения допускается по основаниям, которые прямо предусмотрены действующим законодательством. Основания, как и порядок выселения, различаются в зависимости от того, к какому виду жилищного фонда относится жилое помещение и какое право на него у выселяемого лица. 

Выселение из жилого помещения возможно при наличии следующих оснований:

1. Систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним;
2. Отказ привести в прежнее состояние самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение;
3. Переход права собственности на жилое помещение;
4. Обращение взыскания на жилое помещение, находящиеся в залоге;
5. Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев;
6. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
7. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;
8. Лишение родительских прав;
9. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений;
10. Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

1. Выселение в случае систематического нарушения прав соседей, использования жилого помещения не по назначению или бесхозяйственного обращения с ним

Выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения возможно в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. 

Такое выселение допускается только в качестве крайней меры и только по решению суда, при условии что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи не выполнят полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в соразмерный срок ремонт помещения, если обращение с жильем приводит к его разрушению (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица (например, соседи), а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать и не производит необходимый ремонт, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» (п. 39) под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (п. 39  Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

2. Выселение в случае отказа привести самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение в прежнее состояние

Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, и такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью, то суд по иску вышеуказанного органа может принять решение (ст. 29 ЖК РФ):

• о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);
• о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

3. Выселение в случае перехода права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу (продажа, дарение и пр.) является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

4. Выселение в случае обращения взыскания на жилое помещение, которое находится в залоге

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке»; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

5. Выселение в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными, то иск о выселении из жилого помещения не будет удовлетворен. Например, такими причинами могут быть длительные задержки выплаты заработной платы, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов (ст. 90 ЖК РФ).

6. Выселение в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

7. Выселение в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

8. Выселение в случае лишения родительских прав

Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

9. Выселение в случае расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях (ст. 103 ЖК РФ).

10. Выселение в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В указанных выше случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4, 6, 7, 9 ст. 32 ЖК РФ).

В каких случаях возможна утрата права пользования жилым помещением
Какие формы и способы защиты жилищных прав предусмотрены законом
В каких случаях посторонние лица могут входить в жилое помещение на законных основаниях без согласия проживающих в нем граждан